Майорка или Марбелья: Куда выгоднее инвестировать в недвижимость в 2026 году?

Майорка vs Марбелья: где покупать недвижимость Испании в 2026 году

Выбор между инвестициями в недвижимость на Майорке и Марбелье в 2026 году — это сравнение двух самых известных рынков элитной недвижимости Испании. Оба направления привлекают потрясающими пейзажами, первоклассной инфраструктурой и репутацией популярных локаций, особенно в сегменте люкс-недвижимости. Но для инвесторов помимо красивой картинки гораздо важнее понимать: какой рынок даст более высокую долгосрочную отдачу, что принесет больше денег в конечном итоге и где меньше рисков?

В этом обзоре мы рассмотрим цены, доходность аренды, портреты покупателей и актуальные тренды рынка, чтобы вы точно знали, где выгоднее купить недвижимость в Испании в 2026 году. Будь то ваш дом мечты, объект для аренды с высокой доходностью или стратегическое вложение.

Краткая сводка для инвестора

Выбирайте Майорку, если вы ищете:

• долгосрочную стабильность цен

• рынок с ограниченным предложением

• владение для стиля жизни

Выбирайте Марбелью, если ваша цель:

• высокая доходность аренды

• более гибкое регулирование аренды

• доступ к глобально диверсифицированной аудитории покупателей

Mallorca vs Marbella: Быстрое сравнение инвестиционной привлекательности

Показатель	Майорка	Марбелья
Средняя цена за м²	€4,500 – €7,500	€4,000 – €6,500
Доходность аренды	3–4%	4–6%
Доля иностранных покупателей	~35–40%	~55–65%
Стабильность рынка	Очень высокая	Средняя
Ограниченность предложения	Сильное (островной рынок)	Умеренное
Регулирование краткосрочной аренды	Строгое	Более гибкое
Основные группы покупателей	Немцы, британцы, швейцарцы, скандинавы	Великобритания, Ближний Восток, Латинская Америка
Спрос на элитную недвижимость	Очень высокий	Экстремально высокий
Лучше для	Долгосрочного сохранения капитала	Дохода от аренды и активных инвестиций

1. Обзор рынка 2026

В 2026 году и Майорка, и Марбелья остаются одними из самых динамичных рынков недвижимости в Испании. Спрос со стороны европейских и международных покупателей продолжает превышать предложение, особенно в сегменте премиум.

Хотя цены растут быстрее, чем по стране в целом, динамика рынка различается:

• Майорка ограничена географически и строго регулируется, что создаёт дефицит предложения.

• Марбелья пользуется преимуществом активного строительства и новых проектов.

Майорка: Ситуация на рынке

Средняя цена за м²
По данным порталов недвижимости Idealista, Indomio на начало марта 2026 года средняя цена недвижимости на Майорке составила около €5,050. В престижных районах — Пальма, Порт д’Андрач, Сон Вида, Портиксоль и Санта-Каталина — цены достигают €6,500–€9,000/м² и выше.

• Пальма: средняя стоимость жилья 5.585 €/m² (в зависимости от района от 4.056 €/m² до 7.015 €/m²)

• Порт д’Андрач (Port d'Andratx): 9.301 €/m² (в зависимости от района от  2.028 €/m² до 9.834 €/m²)

• Сон Вида: 8.589 €/m2

Объём сделок
Рынок остаётся активным, в 2025 году было совершено 15 394 сделок, это уровень допандемийной активности (в 2019 году было зарегистрировано 15903 сделки). При этом вторичный рынок играет ключевую роль из-за дефицита новых объектов, 90,4% сделок в 2025 было зарегистрировано со вторичной недвижимостью. Но главный тренд 2026 года —  цены продолжают расти, особенно на дорогие объекты.

Доля иностранных покупателей
По данным Совета нотариата Испании (Consejo General del Notariado) 39,1% всех сделок с недвижимостью в 2025 году на Балеарских островах были совершены иностранными покупателями. Средняя цена, которую платили иностранцы — €4,896/м², что на 76% выше 2016 года.

Ограничения по земле (островной фактор)
Балеарские острова испытывают структурный дефицит жилья: всего около 19,700 домов строилось в 2024 году, что значительно ниже потребности. Это связано с ограниченными земельными ресурсами и долгим согласованием проектов. Даже инициативы по ускоренному строительству «стратегических жилых комплексов» мало повлияют на основной дефицит.

Марбелья: Ситуация на рынке

Средняя цена за м²
На начало марта 2026 года средняя цена недвижимости в Марбелье составила 5.607 €/m2. Прогноз на 2026 год — €5,650–€5,900/м², что значительно выше национального среднего (~2.700 €/m2). 

• Престижные районы: Nueva Andalucía 6.034 €/m2, Золотая миля (Nagüeles-Milla de Oro) 7.036 €/m², Marbella Pueblo 5.583 €/m2, в этой локации годовой рост цен составил + 28,2 %. И эти цены еще не предел, потому что в отдельных резиденциях средняя стоимость квадратного метра составляет 11.891 €/m² (данные Совета Нотариусов Испании по сделкам за 2025 год).

• Рост цен за год: 8–27% в зависимости от района

Новостройки
В отличие от Майорки, в Марбелье есть больше земли под новые проекты. Это поддерживает поток современных апартаментов, кондоминиумов и вилл в среднем и премиум сегменте. Цены в первичном рынке растут быстрее, чем на вторичном, но баланс остаётся здоровым.

Активность застройщиков
В первой половине 2025 года продажи в провинции Малага выросли на ~20% год к году. Иностранные покупатели стимулируют проекты, позволяя строить более крупные и сложные объекты. Среднегодовой рост цен в Марбелье в течение нескольких последних лет находится на уровне 6–12%.

Доля иностранных покупателей
Коста-дель-Соль, особенно Марбелья, привлекает туристов круглый год. Постоянный поток туристов повышает доходность аренды и привлекательность инвестиций, и как следствие, тут основные покупатели недвижимости —  иностранцы, в 2025 году на них пришлось 62% сделок. 

Mallorca vs Marbella: Где лучше инвестировать?

На первый взгляд, Марбелья дороже Майорки: €5,600/м² против €5,050 на острове. Да, ценовые барьеры для входа выше в Марбелье, но для элитных объектов разница минимальна, в премиум-сегменте цены в обеих локациях установились на уровне €8,000–€10,000/м². Поэтому при выборе локации на первое место выходит не цена, а персональная стратегия инвестора.

Показатель	Майорка	Марбелья
Средняя цена за м²	€4,500–€9,000  (среднее €5,050)	€5,200–€7,000 (среднее €5,600)
Объём сделок	Высокий; вторичный рынок доминирует	Высокий; важна доля новостроек
Средняя стоимость объекта недвижимости	490.236 € (данные для Балеарских островов)	736.866 €
Доля иностранных покупателей	~39% (немцы и британцы)	~62% (Великобритания, Северная Европа, Бенилюкс, Северная Америка)
Доступность земли / ограничения	Серьёзные; островной фактор, строгие нормы, долгие согласования	Больше земли; активные застройки
Драйверы роста цен	Дефицит премиум-сегмента; немецкие/британские инвестиции	Новостройки, международный туризм, спрос иностранных покупателей
Особенности рынка	Островной; ограниченное предложение, высокий спрос на премиум	Прибрежный; гибкое предложение, дружелюбный к застройщикам, туристический спрос круглый год

2. Средняя цена за м² в Марбелье и на Майорке

В 2026 году разрыв между средними ценами на Майорке и Марбелье сохраняется, но рынок становится более сегментированным.

• Марбелья в среднем дороже, особенно апартаменты и виллы.

• Майорка часто дороже в топовых локациях с видом на море.

Для инвесторов важно смотреть не на средние значения, а на конкретные типы объектов, учитывая текущие тренды и прогнозируемую доходность инвестиций (ROI).

Средние цены по сегментам (2025 – начало 2026)

Сегмент	Майорка (€/м²)	Марбелья (€/м²)
Апартаменты	€4,900–€5,050 (остров в целом; Пальма ~€5,600)	€5,600–€5,800 (город)
Виллы	€6,000–€8,000 (популярные прибрежные зоны, 350–450 м² — €2,7–3,4 млн)	€7,000–€9,500 (Golden Mile, Nueva Andalucía, La Zagaleta, 300–800 м², €2–15 млн)
Элитная недвижимость	€9,000–€12,000 (Port d’Andratx, Son Vida, Bendinat, €5–10 млн)	€10,000–€15,000 (Golden Mile, La Zagaleta, Sierra Blanca, €5–25 млн, 500–1,500 м²)

Порог входа на рынок
В Марбелье он выше: средние цены на апартаменты (€5,260–€5,410/м²) уже превышают средние цены по Майорке (~€5,050/м²).

• В Майорке разброс цен выше: масс-сегмент чуть дешевле, но топовые районы Пальмы и юго-западного побережья приближаются к уровням Марбельи.

• В премиум-сегменте вилл минимальные цены обычно выше в Марбелье (€7,000–€8,000/м² в Nueva Andalucía или Elviria), тогда как на Майорке аналогичные объекты — €6,000–€7,000/м².

Рост премиум-сегмента

• Марбелья: двузначный рост цен на элитные виллы и апартаменты (9–13% в среднем, местами ,jkmit 25%).

• Майорка: рост более плавный, 6–8% в среднем, стабильное повышение в премиум-сегменте без резких скачков.

Это делает Майорку привлекательной для инвесторов, ориентированных на долгосрочную стабильность и постепенное накопление капитала, а Марбелью — для тех, кто ищет более агрессивный рост капитала и высокую доходность, но при этом не боится скачков цен.

3. Как росли цены на Майорке и Марбелье последние 10 лет

Оба рынка показали уверенный рост цен на недвижимость за последнее десятилетие, но тенденции на Майорке и в Марбелье отличаются.

• Майорка демонстрирует стабильный, постепенный рост, основанный на структурных факторах.

• Марбелья показывает резкие скачки цен, часто под влиянием туристических циклов и международного капитала.

Для долгосрочных инвесторов важно оценивать:

• 5-летний рост на Майорке

• 10-летний рост на Майорке

• постковидный рост в Марбелье

и учитывать при этом риски и волатильность каждого рынка.

Майорка: рост за 5 и 10 лет и роль немецких инвесторов

Ситуация на рынке: на начало марта 2026 года средняя цена жилья на Балеарских островах достигла €5,228/м² — исторический рекорд.

За последние пять лет рост цен на недвижимость на Майорке был стабильным и значительным: прирост составил от 40% до 60% в зависимости от локации.

• Пальма и юго-западное побережье: ежегодный рост 8–12% в 2022–2025 гг.

• Согласно прогнозам Yes Mallorca и локальных аналитиков, цены в Пальме выросли с €3,092/м² в 2022 году до €4,442/м² к концу 2024 — +44% всего за два года.

• В 2024–2025 годах только Пальма показала рост 11–12% за 12 месяцев.

За 10 лет Майорка превратилась из относительно доступного средиземноморского направления в островной рынок с ценами выше €5,000/м², а в премиум-зонах — €8,000–€9,000/м². Ограниченное предложение, рост стоимости строительства и стабильный спрос иностранных покупателей поддерживали рост без резких коррекций, как на материке.

Немецкий капитал играет ключевую роль: немцы на Майорке — крупнейшая группа иностранных инвесторов наряду со швейцарцами, австрийцами и скандинавами. Их интерес к долгосрочной собственности и вторым домам для жизни снижает волатильность и обеспечивает плавный рост цен.

Майорка часто рассматривается как рынок сохранения капитала: ограниченные земли, строгие регуляции и стабильный спрос со стороны состоятельных немецких покупателей создают предсказуемый рост, идеальный для инвесторов, ориентированных на умеренный, но надежный прирост капитала. Эксперты прогнозируют продолжение устойчивого роста в следующие 5–10 лет с минимальным риском резких коррекций.

Марбелья: рост после COVID и влияние британских покупателей

После COVID-19 рост цен на Коста-дель-Соль, особенно в Марбелье, был более резким.

• С 2019 по 2024 год цены выросли с €2,879/м² до €4,972/м² — +72% за пять лет, в 2025 году цены продолжили расти в среднем на + 9,8 % в год, и если судить по первым месяцам 2026 года, тенденция к росту на уровне примерно 8-10% сохраняется. 

• Годовой рост цен в Марбелье выше среднего по Испании, что делает локацию одним из самых быстрорастущих рынков страны.

Основной драйвер рынка недвижимости Марьбельи это международная база покупателей. В Малаге проживает около 74,000 британцев, что обеспечивает стабильный спрос. К ним добавляются покупатели из Нидерландов, Бенилюкса, Ближнего Востока и Латинской Америки. Такая диверсификация ускоряет рост цен, особенно на элитные объекты и новостройки, в периоды валютных колебаний или перераспределения капитала после COVID.

Марбелья выигрывает от глобальной тенденции инвестиций в люксовые резорты и вложения в недвижимость для релокации, но её рост более цикличен и подвержен влиянию туризма и международного капитала.

Стабильность vs Волатильность

Сравнивая Майорку и Марбелью, можно сказать:

• Майорка — более стабильный, «защитный» рынок, с медленным и предсказуемым ростом.

• Марбелья — более рискованный, но с потенциалом высокой доходности.

Майорка основана на дефиците земли, ограниченном строительстве и долгосрочном спросе иностранных покупателей, это объективные показатели, которые не возможно изменить моментально.
Марбелья подвержена резким скачкам цен из-за туризма, обилия новостроек и притока глобального капитала.

Где цены растут быстрее благодаря спросу покупателей

Спрос разных групп покупателей напрямую влияет на рост цен:

• Майорка: немцы, швейцарцы, скандинавы обеспечивают стабильный и постепенный рост без спекулятивных скачков.

• Марбелья: более широкий международный пул (британцы, Бенилюкс, Ближний Восток, Латинская Америка) стимулирует быстрый рост в премиум-сегменте и новостройках, особенно когда несколько групп активны одновременно (после COVID или при курсовых колебаниях).

Основные драйверы роста цен на Майорке

• Ограниченные земли и строгие нормы застройки

• Сильный спрос со стороны состоятельных немецких и швейцарских покупателей

• Долгосрочная модель владения и низкая активность перепродаж

• Спрос на вторые дома для жизни и переезда

Комбинация этих факторов обеспечивает «медленный, но уверенный» рост цен, создавая климат, идеальный для инвесторов, ищущих рынки с низкой волатильностью на горизонте 5–10 лет.

Основные драйверы роста цен в Марбелье

• Круглогодичный международный туризм и активность курортного сегмента

• Новые элитные проекты и высокая активность застройщиков

• Разнообразие международного спроса (Великобритания, Бенилюкс, Ближний Восток, Латинская Америка)

• Высокая доходность краткосрочной аренды и сезонная прибыльность

Такой подход обеспечивает более быстрые ценовые циклы и высокий потенциальный ROI, но сопровождается заметной волатильностью и повышенными рисками просадки.

Сравнение динамики рынков недвижимости Майорки и Марбельи

Показатель	Майорка	Марбелья
Ограничения предложения	Очень высокие (остров, регуляции)	Средние (земля и новостройки)
Разнообразие покупателей	Среднее (немцы, швейцарцы, скандинавы)	Очень высокое (Великобритания, ЕС, Ближний Восток, Латинская Америка)
Туристический спрос	Средний	Очень высокий
Рост рынка люкса	Сильный	Очень сильный
Волатильность рынка	Низкая	Средняя

Вывод для инвесторов

• Майорка: стабильный рост, ориентированный на стиль жизни и долгосрочное сохранение капитала, с предсказуемой динамикой на 5–10 лет.

• Марбелья: более быстрый рост цен с высокой волатильностью, подходит инвесторам, готовым к риску ради потенциально большей доходности.

Для более глубокого понимания рынка смотрите наш гид по стратегиям инвестирования в недвижимость на Майорке в 2026 году: как покупать и продавать с умом.

4. Доходность аренды и потенциал ROI

Когда мы оцениваем доходность вложения в недвижимость на Майорке и в Марбелье, оба направления показывают привлекательные цифры, но вот структура доходов и регуляторные риски у них отличаются. Для инвесторов важными факторами при принятии решения будут не только годовая доходность, но и доступность лицензий, стабильность рынка, предсказуемость правил и норм регулирования для краткосрочной и долгосрочной аренды, и стабильная востребованность объектов как для аренды, так и для покупки. Ведь если на объекты есть спрос, их можно быстро продать, они не зависнут мертвым грузом. 

Разбираемся в терминах:ROI (Return on Investment) — это общепринятое сокращения для коэффициента возврата инвестиций. Коэффициент показывает процентную доходность или убыточность ваших вложений и помогает наглядно увидеть, насколько эффективно работают ваши средства. В Испании средние показатели ROI в недвижимости находятся на уровне 4–7% годовых. 

Краткосрочная аренда

Майорка

Краткосрочная аренда на Майорке строго регулируется системой туристических лицензий (ETV).

• Лицензирование: для работы через Airbnb или Booking нужна действующая лицензия ETV. В Пальме и прибрежных муниципалитетах действуют моратории и строгие зональные ограничения.

• Ограничения ETV: новые лицензии крайне ограничены или не выдаются. В некоторых районах аренда разрешена только в туристических комплексах или загородных домах, соответствующих критериям.

• Редкость лицензий: создает высокие барьеры для входа, обеспечивая доходность аренды 5–7% для лицензированных объектов, особенно в Пальме и юго-западных курортах.

Ценность лицензированной недвижимости выходит за рамки дохода от аренды, эти ограничения поддерживают и ставки аренды, и потенциальный прирост капитала, что важно для прогнозов ROI на Майорке и в Марбелье.

Марбелья

В Марбелье правила краткосрочной аренды более гибкие.

• Проще регулирование: обычно достаточно зарегистрировать объект как туристическое жильё в Андалусии и указать регистрационный номер.

• Сезонность и заполняемость: высокая сезонная активность. Качественные объекты показывают 65–75% загрузки. Элитные объекты в пиковый сезон могут приносить 8–9%.

• Рынок Airbnb: несмотря на возможные ужесточения, 2025–2026 остаются благоприятными для краткосрочной аренды, увеличивая доходность.

Марбелья предлагает более высокую доходность при активном управлении, но с большей зависимостью от конкуренции и туристических циклов.

Долгосрочная аренда

Майорка

Долгосрочная аренда обеспечивает умеренный, но стабильный доход:

• Средняя доходность: 3,5–5% брутто, доходность от аренды выше в Пальме и юго-западном побережье. В Пальме средняя ставка аренды на март 2026 года составляет 20,17 €/m².

• Стабильность зимой: снижение спроса вне сезона компенсируется бизнес- и экспатским спросом, аренда на 6–12 месяцев обеспечивает предсказуемый поток.

Комбинация умеренной доходности и прироста капитала создаёт привлекательный сценарий ROI на 5–10 лет.

Марбелья

Долгосрочная аренда даёт сопоставимый доход, иногда чуть выше, но более чувствительна к конкуренции:

• Средняя доходность: 3,5–5%, до 5,5% в востребованных районах. Средняя стоимость аренды в Марбелье на марте 2026 года: 19,76 €/m².

• Зимняя стабильность: мягкий климат и туристическая инфраструктура обеспечивают стабильность, но летний сезон остаётся ключевым.

Сравнение ROI: где выше потенциал

• Марбелья: высокая операционная доходность, туристический спрос, международная база покупателей, быстрые циклы ROI.

• Майорка: меньшая волатильность, ограниченное предложение, защищённые лицензии, предсказуемый поток дохода, постепенный, но надёжный рост капитала.

Вывод: для максимальной краткосрочной доходности больше подходит рынок Марбельи. Для стабильного и защищённого роста капитала советуем выбрать Майорку, с предсказуемой доходностью аренды и ROI.

5. Ограничения на туристическую аренду в 2026 году

К 2026 году правила краткосрочной аренды в Испании заметно ужесточились. Полностью заработал национальный реестр туристической недвижимости (NRU), требования к согласованию аренды с товариществами собственников жилья стали строже, а штрафы за нелегальную сдачу жилья выросли.

Для инвесторов это означает простую вещь: сегодня соблюдение законодательства и местных правил аренды играет такую же важную роль для доходности, как локация и тип недвижимости. Особенно это заметно при сравнении инвестиций в недвижимость на Майорке и в Марбелье.

Майорка: максимально строгие правила

На Майорке ограничения на туристическую аренду остаются одними из самых жестких в Испании. Фактически рынок краткосрочной аренды здесь в 2026 году напоминает закрытый клуб, куда попасть новым объектам крайне сложно.

Жесткая политика регулирования

Региональные законы о туризме и дополнительные постановления фактически заморозили выдачу новых лицензий для частных объектов, сдаваемых туристам. По сути, до 2026 года не создаются новые туристические места — ни в апартаментах, ни в гостиницах. Исключение составляют лишь отдельные стратегические проекты.

Контроль «серого» рынка

Борьба с нелегальной арендой стала намного жестче и теперь на острове действуют следующие правила:

• обязательная регистрация объекта в региональной базе данных

• штрафы за сдачу без лицензии могут достигать 500 000 €

• с 2025–2026 годов товарищество собственников может большинством в 3/5 голосов полностью запретить туристическую аренду в доме

Ограничения на новые лицензии

В большинстве жилых районов новые лицензии ETV не выдаются вовсе.

Это означает, что:

• сдавать жилье туристам можно только если у объекта уже есть действующая лицензия

• получить новую лицензию для обычного жилого объекта практически невозможно

С точки зрения законодательства об инвестициях в недвижимость Испании, лицензированная туристическая недвижимость на Майорке становится редким и хорошо защищённым активом.

Высокий порог входа на рынок и жесткий контроль нелегальной аренды поддерживают одновременно и высокий спрос на лицензированные объекты, и стабильные цены на такую недвижимость. Поэтому квартиры и виллы с лицензией на туристическую аренду на Майорке сегодня рассматриваются как премиальный инвестиционный актив, особенно при расчёте доходности недвижимости.

Марбелья: больше гибкости и влияние законодательства Андалусии

В Марбелье в 2026 году ситуация отличается. Здесь сочетаются:

• более гибкий региональный рынок аренды

• ужесточение законодательства Андалусии

• национальные реформы, введенные после 2025 года

Региональная гибкость

Андалусия по-прежнему разрешает туристическую аренду во многих районах. Однако теперь для этого необходимо:

• получить региональную туристическую лицензию VFT

• зарегистрировать объект в национальном реестре NRU

• соответствовать техническим требованиям: минимальная площадь, санитарные нормы, безопасность, контакты для экстренной связи и др.

Влияние законов Андалусии

С 3 апреля 2025 года действуют новые правила:

• перед получением лицензии VFT необходимо официальное согласие товарищества собственников

• изменения в законе о горизонтальной собственности позволяют большинством в 3/5 голосов запретить туристическую аренду

В отличие от Балеарских островов, полного запрета на выдачу новых лицензий в Марбелье нет.

Рынок остаётся более гибким, однако становится:

• более бюрократическим

• более зависимым от решений конкретных жилых комплексов и муниципалитетов

Анализ для инвесторов: разные уровни риска

Если рассматривать регулирование рынка аренды и юридические риски инвестиций в недвижимость в Испании, то в 2026 году Майорка и Марбелья предлагают два разных инвестиционных сценария.

Майорка

• число объектов с лицензией строго ограничено

• наличие лицензии ETV делает недвижимость редким активом

• рынок защищён от перепредложения

Однако расширить портфель через получение новых лицензий почти невозможно.

Марбелья

• больше возможностей для входа на рынок краткосрочной аренды

• но требуется тщательная юридическая проверка объекта

Инвесторам необходимо:

• внимательно изучать правила товарищества собственников

• учитывать требования законодательства Андалусии

Риск здесь связан с тем, что:

• сообщество собственников может запретить аренду

• в будущем могут появиться новые ограничения

Резюме для инвесторов: На практике это означает следующее.

На Майорке

• стоит сосредоточиться на объектах с уже существующей лицензией

• необходимо учитывать более высокую цену таких объектов из-за их редкости

В Марбелье

• важно проверять юридический статус каждого жилого комплекса

• учитывать возможные ограничения товарищества собственников

• закладывать в стратегию работы местные административные процедуры

6. Кто покупает недвижимость на Майорке и в Марбелье

Понимание того, кто покупает недвижимость на каждом рынке, помогает лучше оценить долгосрочный инвестиционный потенциал, потому что это напрямую влияет на:

• структуру спроса

• глубину рынка

• устойчивость цен к экономическим колебаниям

Оба направления привлекают большое количество иностранных покупателей недвижимости в Испании, однако их состав, бюджеты и цели покупки заметно отличаются.

Зная своего покупателя, инвестор может выбрать рынок, который лучше соответствует его стратегии, будь то покупка второго дома для жизни или инвестиция с целью получения дохода.

Доля иностранных покупателей

Оба рынка сильно зависят от международного капитала, однако соотношение местных и иностранных покупателей различается — и это напрямую влияет на динамику цен.

Майорка По данным исследований рынка, иностранцы совершают примерно 35–40% всех сделок на Балеарских островах. Основную часть покупателей составляют жители стран Северной Европы.

Марбелья Отчёты по региону Коста-дель-Соль и так называемому «Золотому треугольнику» (Марбелья — Эстепона — Бенахавис) показывают, что иностранцы совершают более половины всех сделок, в некоторых исследованиях по Марбелье эта доля достигает 60–63%.

И эта разница в процентном преоблажании покупателей влияет на поведение рынков. Майорка опирается на стабильный спрос покупателей из Северной Европы, тогда как Марбелья сильнее зависит от международного туризма и глобальных потоков капитала. Такая статистика иностранных покупателей недвижимости помогает понять, насколько устойчив спрос на рынке.

Сравнение профилей покупателей недвижимости в Марбелье и на Майорке

Профиль покупателя	Майорка	Марбелья
Доля иностранных покупателей	~35–40% (39% в 2025)	~55–65% (62% в 2025)
Основные национальности	Немцы (самая большая группа), швейцарцы, скандинавы, голландцы	Британцы (самая большая группа), скандинавы, покупатели с Ближнего Востока и из Латинской Америки
Типичный бюджет	700 000 € – 3 млн € (виллы и премиальные апартаменты)	400 000 € – 2 млн € (апартаменты и таунхаусы в курортных районах)
Покупатели сверхдорогой недвижимости (€5 млн+)	Активно покупают эксклюзивные виллы и загородные усадьбы	Очень активны в сегменте статусной недвижимости и вилл в закрытых комплексах
Инвестиционная стратегия	Сохранение капитала	Доход от аренды и рост цены
Покупатели второго дома	Очень распространены	Часто совмещают отдых и аренду
Инвесторы, ориентированные на аренду	Умеренная доля из-за строгих правил	Высокая доля благодаря туристическому спросу

Категории инвесторов по размеру капитала

Инвесторы начального и среднего уровня (250 000 € – 800 000 €)

Этот сегмент значительно активнее в Марбелье. В этом ценовом диапазоне обычно покупают:

• апартаменты в туристических районах

• квартиры в современных жилых комплексах с сервисом

• небольшие таунхаусы, рассчитанные на сдачу в аренду

Популярные стратегии:

• краткосрочная туристическая аренда

• покупка недвижимости для последующей сдачи

• комбинированная модель:
  зимой — личное использование, летом — аренда

На Майорке этот сегмент тоже присутствует, но сталкивается с двумя трудностями:

• ограничениями на получение лицензий

• более высокими ценами в популярных районах

Поэтому инвесторы чаще рассматривают:

• районы вне туристических центров

• долгосрочную аренду

Состоятельные инвесторы (1 млн € – 5 млн €)

Оба рынка привлекают состоятельных покупателей, однако их цели различаются.

Майорка Немецкие инвесторы и покупатели из других стран Северной Европы выбирают:

• виллы с видом на море

• современные апартаменты в Пальме

• частные загородные усадьбы

Главная цель — долгосрочный рост стоимости недвижимости и комфортная жизнь, а не частая перепродажа.

Марбелья Покупатели в этом диапазоне часто выбирают:

• виллы

• просторные апартаменты

в районах:

• Golden Mile

• Nueva Andalucía

• Los Monteros

Нередко они рассматривают недвижимость:

• для сезонной аренды

• для перепродажи через 5–10 лет

При оценке виллы на Майорке как инвестиции решающее значение имеет местоположение. Как замечено в прогнозе цен на недвижимость Майорки на 2026 год, спрос на дома на первой линии моря остаётся исключительно высоким и стабильным. Такие объекты считаются основой рынка и практически не зависят от колебаний спроса.

Очень крупные инвесторы (от 5 млн €)

В этом сегменте активны оба рынка, однако источники капитала различаются.

Майорка

Привлекает богатых покупателей из Северной Европы, которые ищут:

• спокойную и приватную роскошь

• уединённые виллы

• загородные поместья

• резиденции с высокой степенью приватности

Марбелья

Притягивает международный капитал:

• Ближний Восток

• Латинская Америка

• США

• крупные инвестиционные семьи

Здесь популярны:

• статусные объекты

• брендированные жилые комплексы

• престижные курортные виллы

Эта статистика международных покупателей недвижимости показывает, что оба рынка являются частью глобального рынка элитной недвижимости, но ориентированы на разные вкусы и инвестиционные подходы.

Инвестиционные стратегии на разных рынках

Инвестиционная стратегия	Майорка	Марбелья
Долгосрочный рост стоимости недвижимости	⭐⭐⭐⭐⭐ — ставка на редкость объектов	⭐⭐⭐⭐ — рост есть, но рынок более цикличен
Краткосрочная аренда	⭐⭐ — строгие ограничения	⭐⭐⭐⭐⭐ — гибкий рынок аренды
Долгосрочная аренда	⭐⭐⭐ — стабильный спрос	⭐⭐⭐⭐ — высокий спрос в популярных районах
Инвестиции в виллы	⭐⭐⭐⭐⭐ — ограниченное предложение	⭐⭐⭐⭐ — большой, но более конкурентный рынок
Быстрая перепродажа недвижимости	⭐⭐ — мало возможностей	⭐⭐⭐⭐ — больше проектов и реконструкций
Второй дом для отдыха	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐

Экспертные аналитические обзоры рынка недвижимости Майорки показывают, что остров лучше подходит консервативным инвесторам, ориентированным на долгий срок владения и ограниченное предложение. Марбелья, напротив, подходит тем, кто предпочитает более активные стратегии инвестирования и получение дохода от аренды.

Майорка: профиль покупателей и их мотивация

Кто покупает недвижимость на Майорке

Основные покупатели — жители стран Северной Европы:

• немцы

• швейцарцы

• австрийцы

• скандинавы

• голландцы

Основные мотивы покупки:

• сохранение капитала в недвижимости

• покупка семейного второго дома

• доступ к природе, приватности и высокому качеству жизни

• использование аренды как дополнительного источника дохода (чаще долгосрочной)

Строгие правила аренды усиливают модель «покупка для собственного использования», что снижает спекуляции и поддерживает стабильность цен даже в периоды экономической нестабильности.

Марбелья: профиль покупателей и их мотивация

Кто покупает недвижимость в Марбелье

Здесь состав покупателей гораздо более разнообразный:

• британцы

• жители стран Северной Европы

• покупатели с Ближнего Востока

• инвесторы из Латинской Америки

• покупатели из США

Значительная часть покупателей рассматривает недвижимость как инвестицию и:

• активно использует краткосрочную аренду

• планирует перепродажу через 5–7 лет

• ценит высокую ликвидность и международную репутацию Марбельи

Марбелья — это рынок, где инвестиционная составляющая часто играет ключевую роль, хотя фактор комфортной жизни также важен.

Где преобладают покупатели для жизни, а где — инвесторы

Рынки, ориентированные на жизнь

Майорка — типичный пример рынка, где доминируют покупатели, приобретающие недвижимость для собственного проживания и отдыха.

Иностранцы покупают:

• виллы

• апартаменты

и живут здесь несколько месяцев в году.

Эксклюзивность острова, природная среда и строгие строительные ограничения поддерживают эту модель.

Рынки, ориентированные на инвестиции

Марбелья отличается большей долей покупателей, которые совмещают отдых и инвестиции.

Недвижимость здесь часто рассматривается как актив, приносящий доход с первого года, особенно в высокий туристический сезон.

Итог для инвесторов

Майорка привлекает долгосрочных инвесторов и покупателей второго дома, которые делают ставку на:

• эксклюзивность

• устойчивость рынка

• ограниченное предложение

Недвижимость здесь часто рассматривается как инструмент сохранения капитала.

Марбелья привлекает более широкий круг международных инвесторов, которые ориентируются на:

• доход от аренды

• активное управление недвижимостью

• гибкие инвестиционные стратегии

Поэтому выбор между рынками обычно зависит от приоритетов инвестора:

• стабильность и собственное использование — Майорка

• более высокая потенциальная доходность и активная инвестиционная стратегия — Марбелья

7. Когда лучше покупать: сезонность и спрос на аренду

Влияние туристического сезона на Майорке и круглогодичный спрос на аренду в Марбелье заметно отличаются. Причины — климат, география и структура туристического спроса.

Данные рынка недвижимости Испании показывают:

• Майорка сильно зависит от летнего туристического сезона

• Марбелья имеет более равномерный спрос на аренду в течение всего года

Эти особенности напрямую влияют на доходность аренды недвижимости в Испании и стратегию инвесторов.

Майорка

Пик сезона: май — сентябрь

Летние месяцы приносят основную часть дохода.

Заполняемость лицензированных объектов достигает 80–90%.

Цены на виллы и апартаменты в прибрежных районах, таких как:

• Port d'Andratx

• Palma Nova

могут быть в два-три раза выше, чем зимой.

Особенно высок спрос на виллы с видом на море, которые арендуют европейские семьи на летние месяцы.

Зимний спад (кроме Пальмы)

С октября по апрель:

• заполняемость падает до 20–30%

Исключение составляет Пальма, где спрос поддерживают:

• иностранные жители острова

• люди, переезжающие сюда на постоянное место жительства

Таким образом, рынок Майорки характеризуется очень высоким летним доходом и заметным спадом зимой.

Марбелья

Мягкая зима

Благодаря климату региона Коста-дель-Соль спрос на аренду остаётся стабильным круглый год.

В январе и феврале:

• заполняемость объектов на Airbnb составляет 40–50%

В престижных районах:

• Golden Mile

• Puerto Banús

она достигает 50–60%, во многом благодаря гольф-туризму и европейцам, проводящим здесь зиму.

Средняя стоимость аренды в низкий сезон:

250–350 € за ночь

что заметно выше аналогичных показателей на Майорке.

Стабильный спрос на дорогую аренду

В Марбелье аренда дорогих вилл и апартаментов поддерживается состоятельными арендаторами из:

• Великобритании

• стран Скандинавии

• стран Ближнего Востока

По данным AirROI за 2026 год:

• средняя годовая заполняемость составляет около 42%

• пик приходится на август — примерно 63%

• даже в январе доход может достигать 2 000–3 000 $ в месяц

Как сезонность влияет на инвестиционную стратегию

На Майорке модель дохода напоминает «летний пик — зимний спад».

Инвесторы получают максимальный доход летом, но должны учитывать:

• возможные простои зимой

• переход на долгосрочную аренду

Такая модель подходит владельцам, которые:

• сами используют недвижимость зимой

• владеют редкими лицензированными объектами с высокой стоимостью аренды летом.

В Марбелье доход более равномерно распределён в течение года.

Стабильный спрос на аренду позволяет инвесторам рассчитывать на более предсказуемый годовой доход, даже без личного использования недвижимости.

Эксперты рынка недвижимости Испании считают, что:

• Марбелья лучше подходит инвесторам, которым важен стабильный доход от аренды

• Майорка больше подходит тем, кто ориентируется на высокий доход в летний сезон и долгосрочный рост стоимости недвижимости

Сезонная таблица: Майорка и Марбелья

Месяц	Майорка (воздух/вода °C; осадки; заполняемость туристических мест)	Марбелья (воздух/вода °C; осадки; заполняемость туристических мест)
Январь	+15/+12; 50 мм; 20–30%	+17/+15; 70 мм; 40–50%
Февраль	+15/+12; 45 мм; 20–25%	+17/+14; 60 мм; 40–45%
Март	+17/+14; 40 мм; 25–35%	+19/+15; 50 мм; 45–55%
Апрель	+20/+16; 35 мм; 40–50%	+21/+17; 40 мм; 50–60%
Май	+23/+19; 25 мм; 60–70%	+24/+19; 20 мм; 60–70%
Июнь	+27/+22; 15 мм; 75–85%	+28/+21; 10 мм; 70–80%
Июль	+30/+24; 5 мм; 85–95%	+30/+23; 0 мм; 80–90%
Август	+31/+25; 10 мм; 90–95%	+32/+24; 5 мм; 85–95%
Сентябрь	+28/+23; 30 мм; 80–90%	+29/+22; 20 мм; 80–90%
Октябрь	+24/+20; 50 мм; 50–60%	+23/+20; 50 мм; 60–70%
Ноябрь	+19/+16; 60 мм; 30–40%	+20/+18; 70 мм; 45–55%
Декабрь	+16/+13; 55 мм; 25–35%	+17/+16; 60 мм; 40–50%

Основные различия рынков

Туристический сезон на Майорке. Основной поток туристов приходится на пять месяцев, с мая по сентябрь. Заполняемость в этот период превышает 70%, а стоимость аренды может достигать 600–1 200 € за ночь. Однако зимой, с октября по апрель, заполняемость падает до 20–40%.

Это создаёт модель «летний бум — зимний спад», при которой инвесторы зарабатывают основную часть дохода летом.

Туристический сезонМарбелье. Спрос на аренду здесь более равномерный в течение года. Мягкая зима с температурой +17/+20 °C и развитая инфраструктура: гольф-поля, мероприятия, рестораны и курортная жизнь, все это поддерживают заполняемость 40–50% даже зимой.

Средняя годовая заполняемость:

• Марбелья — около 65%

• Майорка — около 55%

Резюме для инвесторов: эксперты рынка считают:

• Марбелья подходит инвесторам, которым важен стабильный доход от аренды. При этом надо отдавать себе отчет, что управлять арендной недвижимостью нужно будет в течение всего года без перерыва. 

• Майорка подходит инвесторам, ориентированным на высокий доход в летний сезон и рост стоимости недвижимости. В нетуристический сезон благодаря невысокой загруженности инвестор может заняться реновацией для повышения доходности или просто отдохнуть от постоянного общения с арендаторами. 

В сегменте дорогой недвижимости сезонная разница становится меньше: спрос со стороны очень состоятельных арендаторов позволяет поддерживать заполняемость более 70% в течение года в обеих локациях, обеспечивая высокую доходность для лучших объектов.

8. Риски для инвесторов в 2026 году

Инвестиции в недвижимость на Майорке и недвижимость в Марбелье связаны с разными типами рисков. Майорка предлагает более стабильную среду благодаря ограниченному предложению недвижимости на острове, однако рынок здесь сопровождается строгими правилами и регулированием. Марбелья, напротив, более динамична, но в большей степени зависит от международного спроса, особенно от британских покупателей, а также от активности девелоперов и масштабов нового строительства.

Согласно надежной статистике инвестиций в недвижимость Испании и экспертному анализу рисков на рынке недвижимости Испании, оба направления показали устойчивость к глобальным экономическим потрясениям. Тем не менее инвесторам важно внимательно следить за локальными особенностями рынков, а также учитывать вероятность периодов более медленного экономического роста.

Факторы риска рынка недвижимости Майорки

Ограничения на аренду

Строгие правила краткосрочной аренды недвижимости в Испании, включая лицензии ETV и ограничения на новые разрешения, существенно ограничивают гибкость владельцев недвижимости на Майорке. В некоторых районах, включая Пальму, действует фактический мораторий на новые лицензии. Кроме того, товарищество собственников жилья может большинством трёх пятых голосов запретить туристическую аренду в доме.

Риск для инвесторов очевиден: без действующей лицензии доход от аренды может сократиться примерно на 20–30%.

Ограниченное предложение

Еще одной особенностью острова является ограниченное предложение недвижимости на Майорке. Оно обусловлено географией острова, дефицитом земли и строгими градостроительными правилами PGOU. С одной стороны, это поддерживает рост цен на уровне 5–8% в год, но с другой — снижает ликвидность.

Премиальные объекты, как правило, продаются в течение 3–6 месяцев, тогда как недвижимость среднего сегмента может находиться на рынке значительно дольше. Риск заключается в том, что низкая скорость сделок вне премиального сегмента может надолго «заморозить» вложенный капитал.

Факторы риска рынка недвижимости Марбельи

Зависимость от британских покупателей

На рынке Марбельи заметна сильная зависимость от покупателей из Великобритании. Британцы составляют примерно 25–30% всех сделок. Изменения налогового режима после Brexit, визовые правила, а также колебания курса фунта стерлингов к евро могут снизить спрос на 10–15%.

В таком случае рост цен на недвижимость среднего сегмента может замедлиться.

Активность девелоперов

Еще один фактор риска — очень высокая активность застройщиков в Марбелье. В районах, таких как Nueva Andalucía и Benahavís, на рынок выходит большое количество новых проектов.

Если приток сверхсостоятельных покупателей снизится, спрос на объекты в сегменте элитной недвижимости может временно ослабнуть. В этом случае возможна коррекция цен на уровне 5–10% в период 2027–2028 годов.

Дополнительные факторы риска

Глобальное замедление экономики

В случае рецессии и повышения ставок Европейского центрального банка до 3–4%, спрос со стороны покупателей из ЕС и Великобритании может сократиться примерно на 15–20%.

Майорка в таких условиях обычно сохраняет относительную устойчивость, поскольку многие немецкие инвесторы рассматривают недвижимость здесь как инструмент сохранения капитала. Марбелья более чувствительна к экономическим циклам: спрос, связанный с туризмом, может снизиться до 25%.

В таком сценарии годовой рост цен может замедлиться до 2–4%.

Климат и инфраструктура

В долгосрочной перспективе на рынок могут влиять экологические и инфраструктурные факторы. Например:

• эрозия береговой линии

• дефицит воды на Балеарских островах и в Андалусии

• рост стоимости страхования недвижимости (на 20–30%)

• транспортная нагрузка в Марбелье

• ограничения пропускной способности аэропорта Майорки

Все эти факторы способны постепенно снижать привлекательность некоторых районов.

Изменения регулирования

Изменения налогов и правил аренды также могут влиять на доходность инвестиций. Например:

• увеличение налога для нерезидентов

• дополнительный налог при покупке недвижимости (ITP) на 1–2%

• более строгий контроль регистрации в национальном реестре туристической недвижимости (NRU)

• возможность запрета аренды решениями товариществ собственников

Марбелья в этом отношении немного более уязвима из-за масштабов строительства и высокой плотности новых проектов.

Есть ли угроза пузыря на рынках Майорки и Марбельи

Несмотря на активный рост цен, оба рынка далеки от состояния спекулятивного пузыря.

На Майорке устойчивость рынка обеспечивается ограниченным предложением и дефицитом земли, что поддерживает ежегодный рост цен примерно на 5–8% без чрезмерной спекуляции.

Марбелья, в свою очередь, выигрывает благодаря диверсифицированному международному спросу. Спекулятивные сделки составляют менее 50% рынка, а сильный туристический поток поддерживает спрос. Ожидается, что в 2026 году Испанию посетят около 100 миллионов туристов.

Согласно данным инвестиционной статистики рынка недвижимости Испании, уровень долговой нагрузки остаётся низким (соотношение кредита к стоимости объекта обычно менее 60%). Рынок уже доказал свою устойчивость во время кризиса COVID-19 и не демонстрирует признаков чрезмерной закредитованности.

В случае экономического замедления возможны корректировки цен на 5–10%, однако вероятность резкого обвала рынка считается крайне низкой.

Резюме для инвестора: 

Майорка — рынок с относительно низким уровнем риска для долгосрочных инвестиций (оценка стабильности 9 из 10). Здесь стоит сосредоточиться на объектах премиального сегмента и недвижимости с лицензиями на аренду. Такой рынок лучше всего подходит для сохранения капитала.

Марбелья — рынок со средним уровнем риска (примерно 7 из 10). Он более подвержен экономическим циклам и активному строительству, однако предлагает более высокий потенциал доходности.

Эксперты рынка недвижимости Испании рекомендуют комбинированную стратегию инвестиций — примерно 50% активов на Майорке и 50% в Марбелье. Такой подход позволяет сочетать стабильность и доходность. Также рекомендуется регулярно отслеживать изменения процентных ставок Европейского центрального банка и новые законодательные инициативы, влияющие на рынок недвижимости.

9. Примеры расчета ROI: 4 инвестиционных сценария на 5 лет (€250 000 – €5 млн)

Сравнение доходности инвестиций в недвижимость Майорки и Марбельи показывает интересную закономерность. Марбелья часто превосходит Майорку по доходу от аренды — примерно 5–7% годовых, тогда как Майорка лидирует по росту стоимости недвижимости благодаря ограниченному предложению и ежегодному росту цен примерно на 6–9%.

Прогнозы ROI на пятилетний период (2026–2031) учитывают:

• рост цен на недвижимость 6–8% в год

• доходность аренды после расходов (около 75% от валового дохода)

• налоги

• инфляцию на уровне 2–3%

Эксперты по рынку недвижимости Испании отмечают, что итоговая доходность во многом зависит от выбранной стратегии: более пассивной на Майорке и более активной в Марбелье.

Апартаменты до €400 000 (2 спальни, 60 м², туристическая зона)

Подходит для начинающих инвесторов, ориентированных на краткосрочную аренду или долгосрочную сдачу жилья.

Показатель	Майорка	Марбелья
Цена покупки 2026	€350 000 (€5 833/м²)	€380 000 (€6 333/м²)
Рост стоимости за 5 лет (6% в год)*	+34% → €469 000	+36% → €517 000
Доходность аренды (валовая/чистая)	4,5% / €11 760 в год (€58 800 за 5 лет)	5,5% / €13 900 в год (€69 500 за 5 лет)
Общий ROI	14,7% (3,8% в год)	17,3% (4,5% в год)
Стратегия	долгосрочная аренда + рост цены	краткосрочная аренда (заполняемость 65%)

• во-первых, это позволяет инвестору оценить потенциальную прибыль при продаже.

• во-вторых, сравнивая рост стоимости с доходностью от аренды, можно выбрать стратегию инвестирования: долгосрочная капитализация (зарабатываем за счет роста цены) или активная аренда (зарабатываем на сдаче в аренду).

Апартаменты за €500 000 (3 спальни, 110 м²)

Подходит для покупателей среднего сегмента, которые совмещают личное использование и аренду.

Показатель	Майорка (Пальма)	Марбелья (Nueva Andalucía)
Цена покупки	€500 000 (€4 545/м²)	€500 000 (€4 545/м²)
Рост стоимости за 5 лет (6,5% в год)	+37% → €685 000	+38% → €690 000
Доходность аренды	4,8% / €18 000 в год (€90 000 за 5 лет)	5,8% / €21 800 в год (€109 000 за 5 лет)
Общий ROI	13,0% (3,9% в год)	16,8% (5,0% в год)
Стратегия	стабильная аренда в столице острова	сезонная аренда + перепродажа

Вилла за €1,5 млн (4 спальни, 350 м²)

Подходит для состоятельных покупателей, которые хотят сочетать стиль жизни и инвестиции.

Показатель	Майорка (Port d'Andratx)	Марбелья (Golden Mile)
Цена покупки	€1 500 000 (€4 286/м²)	€1 500 000 (€4 286/м²)
Рост стоимости (7% в год)	+40% → €2 100 000	+39% → €2 085 000
Доходность аренды	5,0% / €56 000 в год (€280 000 за 5 лет)	6,0% / €72 000 в год (€360 000 за 5 лет)
Общий ROI	14,7% (4,4% в год)	17,9% (5,3% в год)
Стратегия	сохранение капитала + лицензия ETV	элитная сезонная аренда

Для инвесторов, которые рассматривают модернизацию недвижимости для увеличения доходности, стоит изучить подробный разбор реальной стоимости ремонта недвижимости на Майорке в 2026 году.

Вилла или финка за €5 млн (6+ спален, 800 м²)

Подходит для сверхсостоятельных покупателей, ориентированных на сохранение капитала и престижную недвижимость.

Показатель	Майорка (Son Vida)	Марбелья (La Zagaleta)
Цена покупки	€5 000 000 (€6 250/м²)	€5 000 000 (€6 250/м²)
Рост стоимости (8% в год)	+47% → €7 350 000	+45% → €7 250 000
Доходность аренды	4,5% / €169 000 в год (€845 000 за 5 лет)	5,5% / €207 000 в год (€1 035 000 за 5 лет)
Общий ROI	17,0% (5,0% в год)	17,5% (5,2% в год)
Стратегия	долгосрочный рост + приватность	перепродажа на международном рынке + аренда

Выводы для инвестора: 

Прогнозы доходности инвестиций (ROI) для Майорки и Марбельи подтверждают:

• Марбелья подходит для активных стратегий — средняя доходность за 5 лет составляет около 16,7%.

• Майорка больше ориентирована на консервативных инвесторов, предпочитающих пассивное управление — средняя доходность около 14,1%, при этом риски и колебания рынка ниже.

• Экспертный анализ рынка недвижимости в Испании рекомендует: для инвестиций до €1 млн — Марбелья, для объектов свыше €1,5 млн — Майорка или комбинированный портфель.

• Оба рынка обеспечивают накопленную доходность 12–18% за 5+ лет, что значительно выше инфляции, с мультипликатором роста капитала в 2–3 раза.